ACER Rimini: Realizzazioni, Progetti e Prospettive

Dallo Iacp all’Azienda Casa Emilia Romagna. Tutti i risultati conseguiti in questi anni

Lo IACP (oggi ACER) nasce a Rimini, a seguito dell’istituzione della Provincia di Rimini, solo nel 1997 (L.R. 3/97). E già allora era evidente il forte squilibrio nella dotazione di alloggi pubblici rispetto alla scala regionale (almeno mille alloggi in meno), ed alla Provincia di Forlì-Cesena (10 punti percentuali in meno rispetto alla popolazione residente). Un distacco ancora più evidente se solo si considera il fatto che Rimini è città ad alta tensione abitativa, quindi ad elevato potenziale di disagio abitativo, già dal 1984. In sintesi: all’atto della separazione da Forlì, erano presenti nell’area provinciale di Rimini solo 2.000 alloggi pubblici (rispetto ai 4.600 di Forlì-Cesena).
Da allora molte cose sono cambiate in ambito istituzionale: nel 2001, per effetto della Legge Regionale di Riforma dell’Edilizia Residenziale Pubblica (L.R. 24/2001) lo Iacp riminese è diventato Azienda Casa Emilia Romagna (ACER) della Provincia di Rimini, Ente al servizio degli enti locali per l’attuazione delle politiche abitative. Ma il suo primario impegno è sempre e costantemente andato in direzione dell’incremento dello stock di alloggi pubblici. I traguardi sono stati importanti e positivi.

363 NUOVI ALLOGGI CONSEGNATI E 112 IN COSTRUZIONE E RECUPERO

Dal 1998 al 2006 sono stati fatti investimenti diretti in nuove costruzioni e recuperi per complessivi 475 alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica in tutti i centri della Provincia di Rimini. Di questi 363 sono già conclusi e consegnati. Tra le realizzazioni più recenti e significative ricordiamo, a Rimini, i 122 alloggi del Contratto di Quartiere di Via Pascoli/Via Giuliano da Rimini, i 30 alloggi in via Flavia Casadei e gli 8 alloggi in località Orsoleto. A Riccione i 10 alloggi in via Sondalo. A Torriana i 6 alloggi in via Colombare. La consegna più imminente riguarda 4 nuovi alloggi ERP a Mondaino, in via Pieggia, che saranno inaugurati il prossimo 16 settembre.
Sono altresì 112 i nuovi alloggi ERP in corso di costruzione e recupero. In dettaglio. A Rimini 12 alloggi in via Novelli, 80 alloggi a Viserba. A Bellaria Igea Marina 6 alloggi in via Pergolesi. A Cattolica 6 alloggi in via Quasimodo. A Santarcangelo di Romagna 8 alloggi in via Pedrignone. Mentre sono partiti i cantieri per altri interventi a Coriano, 6 alloggi a Sant’Andrea in Besanigo, e a Saludecio 3 alloggi in località Cerreto.

OLTRE 370 ALLOGGI AD AFFITTI “CALMIERATI”

Le risposte al disagio abitativo, sempre più ampio e stratificato anche nel riminese, non si possono però esaurire solamente con l’ERP. Esistono numerose famiglie che, pur non avendo i requisiti per entrare nelle graduatorie ERP, non riescono a fare fronte agli affitti di mercato. Sono state quindi programmate assieme ai Comuni le proposte di finanziamento per 419 alloggi, sulla base della legge 21/2001 denominata “20.000” alloggi in locazione: 377 di questi hanno ricevuto il finanziamento regionale. Ben 313 sono localizzati nel Comune di Rimini ed altri 64 a Riccione. Rimini in particolare ha ottenuto il record dei finanziamenti regionali, ponendosi al primo posto nella graduatoria delle province della Regione per numero di alloggi finanziati. Tutto ciò conferma che il lavoro svolto in team, guidati da idee, progetti e proposte solide, è in grado di raggiungere ottimi risultati.
Al contempo l’ACER si sta organizzando con la Provincia di Rimini ed i Comuni per mettere a frutto le nuove opportunità offerte dalla Giunta regionale, che ha varato un piano di finanziamenti (Fondo di Rotazione) in conto interessi per la realizzazione di 3.000 alloggi su scala regionale. Riteniamo, in questo caso, sia realistico puntare su altri 156 alloggi in locazione permanente distribuiti in tutta la provincia.
Il tutto in un contesto caratterizzato dal massimo declino degli interventi nazionali sulla casa e di fronte ad una scarsità di risorse complessive. Conseguenza fra l’altro della soppressione dei contributi ex Gescal, a cui non ha corrisposto, sino ad oggi, l’istituzione di un nuovo fondo nazionale a carico della fiscalità generale.
Il volume degli investimenti e delle unità abitative che Acer sta mettendo in campo (852 alloggi già acquisiti, più 156 da programmare) sarà tale, una volta portati a termine tutti i programmi in corso, da distanziare in modo significativo il decennio 1978/1987, gli anni d’oro della politica abitativa nazionale durante i quali furono costruiti nel riminese, con la legge 457/78 (Piano decennale per la casa), 485 nuovi alloggi e ne vennero recuperati 283. ACER divide il merito di questi positivi risultati con i Comuni, la Provincia e la Regione, che ha dimostrato una rinnovata attenzione e sensibilità verso la nostra area. Ma ciò che ha fatto premio e che costituisce la formula di base del successo è senz’altro l’unità di intenti ed il grande gioco di squadra che ha animato i diversi soggetti istituzionali in campo. In questo contesto l’ACER, Ente strumentale dei Comuni, rappresenta un valore aggiunto per la comunità, l’anello di congiunzione fra il livello tecnico-operativo, fatto di specializzazione, professionalità, competenze e quello politico-programmatico, che resta in capo alla Provincia e ai Comuni.

PRIMI IN REGIONE PER INVESTIMENTI SU NUOVE COSTRUZIONI E MANUTENZIONI

Com’è noto, l’altra mission dell’ACER è costituita dalla gestione dell’ERP e dei patrimoni immobiliari. Non vi è dubbio che la vicinanza agli insediamenti abitativi (prima del 1997 il patrimonio veniva gestito dallo IACP di Forlì-Cesena), ha reso più celeri e spediti gli adempimenti tecnici legati alle manutenzioni, più rapidi ed efficienti i servizi amministrativi (periodiche verifiche dei redditi per la determinazione dei canoni, monitoraggio continuo della morosità, controllo sulle autocertificazioni, ecc.), così come il piano vendite ed alienazioni di parte del patrimonio. A questo proposito sono stati venduti agli assegnatari, negli anni dal 1998 al 2005, 370 alloggi complessivi.
Negli anni 1998-2005 sono stati ripristinati e reimmessi nel circuito delle nuove assegnazioni 395 alloggi, garantendo così un significativo turn-over dello stock abitativo pubblico. Nello stesso arco temporale, per il pronto intervento ed il ripristino degli alloggi di risulta sono stati spesi 5.374.186 Euro per un totale di 7.337 interventi.
Gli investimenti per le manutenzioni straordinarie svolte dal 1998 al 2005 ammontano a 3.538.155 Euro ed hanno coinvolto 683 unità abitative. Mentre il valore del nuovo programma, in avanzato stato di realizzazione, è di 5.027.000 Euro e sta interessando un terzo del patrimonio, per un totale di 620 alloggi, con interventi molto attesi e urgenti quali recupero alloggi, abbattimento di barriere architettoniche, adeguamento degli impianti, restauri di facciate, tetti e parti comuni degli edifici. Nel complesso l’ACER della Provincia di Rimini sta gestendo un programma d’investimenti, fra nuove costruzioni e manutenzioni, di 72 milioni di euro. Ultimo nato nel panorama degli ex IACP, oggi l’ACER della Provincia di Rimini è al primo posto in Regione per investimenti.

IRREGOLARITÀ E ILLEGALITÀ AL MINIMO STORICO

Sul fronte amministrativo e nel rapporto con gli utenti l’Azienda ha attuato fino ad oggi oltre 250 azioni legali, volte a contrastare il fenomeno delle occupazioni abusive e senza titolo, così come dell’inadempimento contrattuale per morosità. In tutti i casi, queste iniziative legali si sono risolte positivamente con il recupero dell’alloggio o del debito maturato. Un forte e costante impegno che ha portato le situazioni di illegalità e irregolarità al livello minimo nella storia dell’ERP riminese.
In adempimento a quanto previsto dal DPR 445/2000 e a quanto richiesto dagli stessi Comuni e dalle organizzazioni sindacali nel documento d’intesa sui canoni di ERP, approvato dal Tavolo di Concertazione provinciale nel luglio 2003, ACER ha avviato anche una serie di controlli sulle autocertificazioni, presentate dagli utenti, in occasione dell’annuale verifica dei requisiti per la permanenza nell’ERP (art 33 L.R. 24/2001).
Per quanto riguarda il 2001 sono state riscontrate anomalie reddituali per 171 nuclei familiari pari a 753.361,84 Euro di redditi non dichiarati, mentre nel 2003 le anomalie hanno riguardato 162 nuclei familiari per un totale di 559.914 Euro di redditi non dichiarati. L’attività di controllo, di monitoraggio della morosità e di contrasto delle occupazioni abusive/senza titolo è per ACER Rimini una priorità in quanto rappresenta un’importante garanzia, per evitare situazioni di disparità ed ingiustizia sociale, a danno di quanti si comportano correttamente nonché nei confronti di coloro che pagano affitti a libero mercato e di quanti sono iscritti nelle graduatorie comunali di ERP, in attesa di assegnazione. Del resto i meccanismi obbligatori di verifica sulle autocertificazioni, previsti dalla normativa sulla semplificazione degli atti amministrativi, sono molto di più di un semplice adempimento: essi determinano e garantiscono la credibilità dell’intero sistema. Le esigenze di economicità ed efficienza devono essere necessariamente coniugate con quelle di certezza giuridica.
Tutto bene quindi? No, di certo è possibile e necessario fare di più, come testimonia il sondaggio di customer-satisfaction effettuato nel 2003 attraverso il quale l’utenza ha posto l’accento sulle manutenzioni. Ma su questo specifico tema occorre sapere che, una volta esaurite le attuali provviste economiche regionali, le risorse dovranno arrivare con l’auto finanziamento, attraverso l’incremento dei canoni di locazione. L’attuale gettito garantisce infatti un canone medio provinciale di soli 115 euro mensili ad alloggio, mentre sarebbe necessario un gettito più elevato (180/190 euro al mese) da raggiungere gradualmente entro i prossimi anni per coprire il fabbisogno manutentivo.
Questo obiettivo si muove in coerenza con la Legge Regionale di riforma, che stabilisce che le entrate da canoni devono essere adeguate a coprire i costi di gestione e di manutenzione ed eventualmente ad indirizzare risorse verso il fondo affitti e le nuove costruzioni. Ciò che risulta chiaro è che i Comuni e le Pubbliche Amministrazioni in generale devono concentrare la spesa sociale verso le nuove povertà e l’area di bisogno che non risulta coperta dalle politiche di welfare.
Tradotto in concreto ciò significa occuparsi del nuovo: incrementare il patrimonio abitativo pubblico e realizzare interventi sul mercato privato che puntino a calmierare il mercato dell’affitto e della proprietà, promuovere con più efficacia gli accordi territoriali ed i canoni concertati, valutando la possibilità di ulteriori incentivi ICI (fino all’esonero totale per chi accede ai canoni convenzionati) ed applicando le aliquote massime a chi tiene sfitti gli alloggi.
In definitiva quello che è già stato fatto deve essere gestito con la massima efficienza, ma deve stare in piedi da solo, evitando che la gestione dell’ERP diventi un costo a carico dei bilanci di Provincia e Comuni e quindi dell’intera collettività.

L’AGENZIA PER LA LOCAZIONE STA VINCENDO LA SFIDA DEGLI AFFITTI CONCERTATI

L’Agenzia per la Locazione è attiva da quasi quattro anni e ha recentemente ricevuto anche il plauso di migliore pratica nazionale dal CENSIS. Un’esperienza pilota con la quale ACER ha reso possibile ciò che non era mai riuscito prima a nessuna Amministrazione Pubblica: il reperimento sul mercato privato di alloggi che vengono poi subaffittati a lavoratori immigrati, famiglie in difficoltà, studenti universitari, attraverso la formula dell’affitto garantito. Dopo una prima fase di sperimentazione ed una seconda di affinamento e strutturazione del servizio, che hanno avuto come principale obiettivo quello di superare le diffidenze della proprietà ad affittare l’alloggio, introdurre una cultura della legalità, trasparenza e sicurezza (impianti a norma e buono stato di manutenzione dell’alloggio), oggi L’Agenzia per la Locazione sta ottenendo sempre migliori risultati sul valore dei canoni, riuscendo a realizzare un maggior numero di contratti concertati e spuntando prezzi di mercato più interessanti, inferiori ai valori medi praticati. Si intravedono potenzialità significative soprattutto per i piccoli appartamenti, per i quali in molti casi si è riusciti a scendere sotto la soglia-tabù dei 500 euro mensili. Lo stock di alloggi così reperiti ed assegnati è fino a questo momento di 187 unità. Il servizio è costruito su una rete di convenzioni con i Comuni (in particolare Rimini), la Provincia, l’Università, a conferma che agire in sinergia, concertare le iniziative per mettere in campo le idee e le forze migliori è la strada vincente di qualsiasi politica.

GESTIONE EFFICIENTE PER UN PATRIMONIO DI OLTRE 2000 ALLOGGI

Per effetto della legge Regionale di riforma (L. 24/2001), gli ex IACP oggi ACER hanno recentemente trasferito il patrimonio abitativo, di loro proprietà, ai Comuni, compiendo così la loro piena trasformazione in Enti strumentali degli Enti Locali e della Provincia che erogano servizi, di natura sociale e tecnica, che vanno dal rapporto con gli utenti alla gestione immobiliare, agli interventi di manutenzione ed alle attività di nuova costruzione. Tutto ciò deve essere regolato però da una convenzione con le Amministrazioni Comunali, senza la quale l’Azienda non è legittimata ad erogare alcun servizio né tanto meno a ricevere alcun compenso per la sua attività. A questo scopo l’ACER della Provincia di Rimini ha stipulato a tutt’oggi 19 convenzioni con altrettanti Comuni della provincia, per la gestione complessiva di oltre 2.000 alloggi. Un risultato importante, tutt’altro che scontato, essendo questa una scelta non obbligatoria da parte degli enti locali. Ciò testimonia il grado di fiducia che l’ente ha conquistato con il proprio operato, una risorsa che l’Azienda intende alimentare nel futuro.
Nel complesso la gestione economico-finanziaria, negli anni dal 2001 al 2005, si è conclusa con un attivo di bilancio dell’ACER di 470.822,12 Euro, mentre il valore del patrimonio immobiliare e mobiliare (capitale investito), ammonta a 7.997.667 Euro.

Il CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
DELL’ACER DELLA PROVINCIA DI RIMINI
Pubblicata il: 01/09/2006