Regolamento per la ripartizione delle spese

PREMESSA

La legge regionale 24/01 all'art. 25 comma 6 attribuisce al Comune la disciplina della ripartizione degli oneri tra l'ente gestore e gli assegnatari.

Gli articoli 1576, 1583, 1609, 1610, 1621, 2764 del Codice Civile (R.D. 262 del 1942) regolano i rapporti fra locatore e conduttore in tema di riparazioni. In particolare l'articolo 1609: (Piccole riparazione a carico dell'inquilino) Le riparazioni di piccola manutenzione che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto sono determinate dagli usi locali.

L'Ente proprietario/ gestore ha assicurato gli immobili per i danni da incendi, è assicurato per i danni da responsabilità civile verso terzi in relazione al rischio derivante dagli immobili.

Per quanto riguarda i rapporti tra ente gestore e Comuni, sono a carico dell'ente gestore con diritto di rivalsa nei confronti dell'ente proprietario gli oneri stabiliti nel regolamento comunale, qualora siano la conseguenza di attività non ricomprese tra quelle di cui alla Delibera del Consiglio Regionale relativa ai massimali di costo di gestione degli alloggi di erp.

CRITERI GENERALI

I criteri generali per la ripartizione degli oneri di gestione e manutenzione fra Ente proprietario e Assegnatari sono:

1) - è a carico dell'Ente proprietario ogni intervento di restauro, di ristrutturazione, di ampliamento, e di sopraelevazione dell'immobile, la manutenzione programmata volta a ricostituire e ad incrementare la qualità edilizia e degli impianti dell'immobile;

2) - è a carico dell'Ente proprietario la manutenzione e il pronto intervento di componenti edilizi o loro porzioni, di finiture o loro parti, e degli impianti o loro componenti, che necessitino di riparazioni e/o sostituzioni per cause indipendenti dall'uso degli assegnatari;

3) - sono a carico degli assegnatari la manutenzione e il pronto intervento di componenti edilizi o loro porzioni, di finiture o loro parti, e degli impianti o loro componenti, che necessitino di riparazioni e/o sostituzioni per cause dipendenti dall'uso degli assegnatari;

4) - sono a carico degli assegnatari tutti gli oneri per le opere di normale e regolare mantenimento d'uso quali le tinteggiature, le verniciature, la lubrificazione, ecc., di qualsiasi parte, delle finiture e degli impianti o loro componenti, dell'immobile;

5) - sono a carico degli assegnatari la manutenzione e il pronto intervento di componenti edilizie o loro porzioni, finiture o loro parti, ed impianti o loro componenti, che necessitino di riparazioni o sostituzione per danni provocati dagli assegnatari, da conviventi, o da qualsiasi persona che non sia stata individuata come diretto responsabile;

6) - sono a carico degli assegnatari gli oneri per le pulizie necessarie per l'uso riguardanti i locali assegnati e gli spazi comuni interni ed esterni, la pulizia e la manutenzione degli spazi verdi, delle piante e degli alberi, delle fognature verticali e orizzontali, delle canne fumarie, ecc.;

7) - sono a carico degli assegnatari gli oneri relativi all'amministrazione, la fornitura di servizi, la contabilizzazione e la ripartizione, secondo le tariffe e le modalità previste per la gestione diretta dell'ente gestore, per l'autogestione e dall'amm.ne condominiale; sono pure compresi gli oneri per i contratti di assistenza per gli impianti o i servizi; 8) - sono a carico degli assegnatari gli oneri relativi ai consumi individuali e collettivi quali: telefono, acqua, luce, gas, carburanti, energie alternative, ecc., nonché per le assicurazioni obbligatorie o volontarie inerenti alla responsabilità civile per la conduzione dell'immobile;

9) - sono a carico dell'ente proprietario le tasse immobiliari statali e comunali e i contributi per i consorzi idraulici ; sono a carico degli assegnatari le tasse e imposte attinenti i servizi pubblici quali nettezza urbana, passi carrai, fognature, ecc.

10) - è a carico degli assegnatari qualsiasi intervento che si fosse necessario, compreso la demolizione, in componenti edilizie o loro porzioni, di finiture o loro parti, e degli impianti o loro componenti, costruiti o modificati direttamente dagli assegnatari in assenza di autorizzazione dell'Ente proprietario/ gestore, mentre in presenza di autorizzazione valgono le prescrizioni contenute;

11) - verificandosi interventi che per loro natura, per economicità, o per altri motivi, possono comprendere sia oneri a carico dell'Ente proprietario, sia oneri a carico dell'assegnatario, si procederà ad un'equa e congrua ripartizione fra le parti in relazione alle singole componenti di costo attribuibili e in base ad un accordo preliminare ;

L'Assegnatario, i famigliari conviventi, le altre persone conviventi nell'alloggio sono tenuti al pagamento in solido degli oneri di manutenzione, di gestione e dei consumi.

Ai fini del presente Regolamento si deve intendere per:

Ente proprietario: il proprietario dell'immobile sia esso il Comune, l'ACER, o altri soggetti.

Ente gestore: il gestore del rapporto locativo con gli assegnatari sia esso l'ACER , il COMUNE, o altri soggetti.

Assegnatario: il conduttore assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica, ma anche altri soggetti a qualsiasi titolo occupanti l'alloggio, famigliari o altre persone conviventi.

Autogestione: gli organismi rappresentativi dell'autogestione quali il presidente o assegnatario incaricato dall'assemblea, il consulente esterno munito di delega di rappresentanza specifica.

Amministratore Condominiale: è la persona incaricata dall'amministrazione condominiale munita dei poteri derivanti dalle deliberazioni dell'assemblea condominiale.

ART. 1) MANUTENZIONE-SERVIZI E FORNITURE RELATIVE ALLE PARTI COMUNI DELL’IMMOBILE

1.1) – STRUTTURE – SCALE – ATRII

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
tutti gli interventi generali di manutenzione, così come quelli di riparazione e consolidamento riguardanti le strutture portanti dell’edificio: fondazioni, murature portanti, pilastri e travi in cemento armato o prefabbricato o in acciaio, solai portanti, soffitti e di copertura, solette di scale o di terrazzi, ecc.
2.a)
le sostituzioni per vetustà degli infissi esterni alle parti comuni nell’ambito dei programmi di manutenzione straordinaria; mentre la loro verniciatura è con oneri al 50%.
3.a)
gli interventi di riparazione e sostituzione per vetustà delle opere fisse relative alle parti comuni dell’edificio quali: cornicioni, balconi, marciapiedi, bancali, intonaci, pavimenti, rivestimenti, intonaci, tinteggiature esterne, ecc., purchè il danneggiamento non derivi da cause d’uso o responsabilità degli assegnatari.
4.a)
le tinteggiature e le verniciature interne dei locali comuni quali scale , corridoi, lavanderie, con oneri al 50%.
5.a)
le tasse e le imposte attinenti la proprietà immobiliare, gli oneri per le ispezioni e i collaudi previsti da norme o disposte da pubbliche autorità, le spese per la progettazione, l’appalto, la direzione e il collaudo dei lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ecc..
6.a)
controlli e ricarica degli estintori e mantenimento in efficienza delle manichette antincendio installate nelle parti comuni.

Sono a carico degli assegnatari:

Art.1.2 – COPERTII

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
tutti gli interventi di riparazione necessari derivanti da danneggiamenti per eventi naturali, quali danni dovuti a eventi sismici, a frane, alluvioni, vento e grandine, ecc..
2.a)
gli interventi di riparazione e di sostituzione per vetustà dei tetti, terrazzi, camini e dei lucernai, con esclusioni dei danni per incuria.
3.a)
gli interventi di riparazione e di sostituzione per vetustà delle opere da lattoniere quali gronde, pluviali, terminali, parafumini, ecc. .

Sono a carico degli assegnatari:

Art.1.3 – FOGNATURE E SCARICHI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
tutti gli interventi di riparazione, e di rifacimento per vetustà di tubazioni, condutture relative agli scarichi comuni dell'edificio.
2.a)
tutti gli interventi di riparazione, e di rifacimento per vetustà della rete interrata di fognatura, fosse biologiche, pozzetti, ecc..
3.a)
gli interventi di sostituzione per vetustà di chiusini, caditoie, griglie, con esclusione di quelli danneggiati dall'uso o da incuria.

Sono a carico degli assegnatari:

Art.1.4 – CORTILI E GIARDINI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
tutti gli interventi di sostituzione di alberi, cespugli e prati, e la potatura degli alberi d'alto fusto ad intervallo minimo di cinque anni.
2.a)
tutti gli interventi di riparazione, e di rifacimento per vetustà delle pavimentazioni esterne, e dei vialetti. 3.a) gli interventi di sostituzione per vetustà di arredi quali panchine, giochi, cestelli, ecc. con esclusione di quelli danneggiati dall'uso, da incuria o da mancata verniciatura per il mantenimento d'uso e per cattivo uso. 4.a)
gli interventi di sostituzione per vetustà di attrezzature a completamento dell'edificio quali cartelli indicatori, casellari postali, bacheche, bidoni dell'immondizia, ecc. con esclusione di quelli danneggiati dall'uso, da incuria o da mancata verniciatura per il mantenimento d'uso.
5.a)
gli interventi di sostituzione per vetustà di cancelli, cancellate, recinzioni, parapetti in aree comuni, e ogni altro componente metallico con esclusione di quelli danneggiati dall'uso, o da incuria. Verniciatura delle recinzioni e dei cancelli.
6.a)
Servizio di derattizzazione ove occorrente

Sono a carico degli assegnatari:

Art. 2) IMPIANTO CENTRALE DI RISCALDAMENTO E PRODUZIONE DI ACQUA CALDA

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
tutti gli interventi di rifacimento dell'impianto o sostituzione di apparecchiature.
2.a)
tutti gli interventi di adeguamento normativo a leggi, regolamenti, e prescrizioni degli organi di controllo.
3.a)
gli interventi di riparazione della rete di distribuzione fino ai radiatori.
4.a)
gli interventi murari che si rendono necessari nel locale centrale termica.
5.a)
i controlli periodici e preventivi nella misura del 50%
6.a)
gli oneri per collaudi e pratiche per gli enti preposti.

Sono a carico degli assegnatari:

Art.3) ASCENSORE

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
il rifacimento completo dell'impianto per vetustà e gli adeguamenti richiesti dalle normative.
2.a)
la sostituzione del motore di trazione e del gruppo argano riduttore completo per vetustà, e negli oleodinamici del pistone di elevazione e della pompa.
3.a)
la sostituzione dei pattini di scorrimento della cabina e del contrappeso.
4.a)
gli interventi alle strutture in cemento armato, murarie, e quelli relativi alle strutture in acciaio portante che si rendono necessari nel vano corsa.
5.a)
gli oneri per collaudi e pratiche per gli enti preposti.

Sono a carico degli assegnatari:

Art.4) IMPIANTO SOLLEVAMENTO ACQUA

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
il rifacimento completo dell'impianto per vetustà e gli adeguamenti richiesti dalle normative.
2.a)
gli oneri per collaudi e pratiche per gli enti preposti e il controllo preventivo periodico al 50%.

Sono a carico degli assegnatari:

ART.5 IMPIANTO ADDOLCIMENTO ACQUA

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
il rifacimento completo dell'impianto per vetustà.
2.a)
controlli preventivi periodici al 50%.

Sono a carico degli assegnatari:

Art. 6) IMPIANTO DI ILLUMINAZIONE E SUONERIA PARTI COMUNI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
il rifacimento completo dell'impianto per vetustà, e gli interventi di adeguamento occorrenti per la sicurezza.
2.a)
controlli preventivi periodici al 50%.

Sono a carico degli assegnatari:

ART. 7) IMPIANTO CENTRALIZZATO TV

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
il rifacimento completo dell'impianto per vetustà, e gli interventi di adeguamento occorrenti per la sicurezza.
2.a)
controlli preventivi periodici al 50%.

Sono a carico degli assegnatari:

ART. 8) MANUTENZIONE E FORNITURE ALL’INTERNO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

Art.8.1. IMPIANTO ELETTRICO

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
il rifacimento completo dell'impianto per vetustà particolarmente negli alloggi di risulta, e gli interventi di adeguamento occorrenti per la sicurezza.

Sono a carico degli assegnatari:

ART.8.2 IMPIANTO IDRICO/SANITARIO/GAS

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
i rifacimenti completi degli impianti per vetustà particolarmente negli alloggi di risulta, e gli interventi di adeguamento occorrenti per la sicurezza.
2.a)
le riparazione di tubazioni e condotte interne all'alloggio comprese compresi i rubinetti di sezionamento e le relative opere murarie, con esclusione degli attacchi e degli scarichi esterni agli apparecchi igienico sanitari, la sostituzione delle cassette di scarico e dei contatori divisionali ove non riparabili, ecc..

Sono a carico degli assegnatari:

ART.8.3 RISCALDAMENTO E PRODUZIONE ACQUA CALDA PER IMPIANTI AUTONOMI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
I rifacimenti completi degli impianti per vetustà particolarmente negli alloggi di risulta, e gli interventi di adeguamento occorrenti per la sicurezza.

Sono a carico degli assegnatari:

ART.8.4 PARETI E SOFFITTI: INTONACI, TINTE, VERNICI, PARATI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
i rifacimenti completi o parziali degli intonaci per vetustà particolarmente negli alloggi di risulta, e gli interventi di deumidificazione con intonaci speciali o altri sistemi al piano terra / rialzato nei locali abitati dell'alloggio.

Sono a carico degli assegnatari:

ART.8.5 PAVIMENTI E RIVESTIMENTI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
i rifacimenti completi o parziali dei pavimenti e rivestimenti per vetustà e quelli conseguenti ad interventi di riparazione degli impianti, anche con materiale similare.

Sono a carico degli assegnatari:

ART.8.6 SERRAMENTI E INFISSI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
le sostituzioni complete o parziali dei serramenti ed infissi : porte telai, finestre, avvolgibili, persiane , scuri non riparabili per vetustà, con esclusione di quelli deteriorati per incuria o mancata verniciatura per il mantenimento d'uso.
2.a)
la riparazioni dei rulli e dei relativi sostegni e ancoraggi delle serrande avvolgibili e delle porte delle autorimesse.

Sono a carico degli assegnatari:

ART.8.7 APPARECCHI DI ESTRAZIONE E VENTILAZIONE LOCALI

Sono a carico degli assegnatari:

Art. 9) ONERI AMMINISTRATIVI

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
l'assicurazione degli edifici e degli impianti : polizza globale fabbricati e di responsabilità civile.
2.a)
le imposte e le tasse afferenti la proprietà, contributi per i consorzi idraulici, tasse di occupazione del suolo pubblico per i lavori a carico della proprietà.

Sono a carico degli assegnatari:

Art.10) INIZIO DELLA LOCAZIONE

Sono a carico dell'Ente proprietario:

1.a)
eventuale l'installazione completa dell'impianto di riscaldamento ove precedentemente mancante, revisione di quello autonomo esistente compreso la messa a punto e la pulizia della caldaia autonoma.
2.a)
la sostituzione degli apparecchi igienico – sanitari e delle rubinetterie vetuste e revisione di quelle esistenti.
3.a)
le rasature e tinteggiature di intonaci alle pareti e ai soffitti compresi eventuali trattamenti antimuffa e antimacchia.
4.a)
la revisione e verniciatura di infissi interni ed esterni, ove necessario.
5.a)
la sostituzione di pavimentazioni e rivestimenti deteriorati o vetusti e levigatura di pavimenti in graniglia, ove necessario.
6.a)
la revisione dell'impianto elettrico con la sostituzione di interruttori, prese, comandi deteriorati o vetusti.

Sono a carico degli assegnatari:

1.a)
il costo della tinteggiatura effettuata in occasione della riconsegna dell'alloggio, qualora non venga svolta direttamente dall'inquilino, è posto a carico dell'assegnatario medesimo all'atto della riconsegna.
2.a)
le eventuali prove di rendimento della caldaia autonoma.
3.a)
le spese di trasloco e di arredo.
4.a)
le eventuali migliorie e personalizzazioni dell'alloggio comunque soggette ad autorizzazione dell'ente proprietario/gestore.

Art. 11) CAMBIO ALLOGGIO RICHIESTO DALL'ASSEGNATARIO.

Sono a carico dell’Ente proprietario per il nuovo alloggio, salvo diversi accordi con l’assegnatario in mobilità:

1.a)
eventuale installazione completa dell'impianto di riscaldamento ove precedentemente mancante, revisione di quello autonomo esistente compreso la messa a punto e la pulizia della caldaia autonoma.
2.a)
la sostituzione degli apparecchi igienico – sanitari e delle rubinetterie vetuste e revisione di quelle esistenti.
3.a)
le rasature e tinteggiature di intonaci alle pareti e ai soffitti compresi eventuali trattamenti antimuffa e antimacchia.
4.a)
la revisione e verniciatura di infissi interni ed esterni, ove necessario.
5.a)
la sostituzione di pavimentazioni e rivestimenti deteriorati o vetusti e levigatura di pavimenti in graniglia ove necessario.
6.a)
la revisione dell'impianto elettrico con la sostituzione di interruttori, prese, comandi deteriorati o vetusti.

Sono a carico dell’assegnatario in mobilità, salvo diversi accordi con l’ente proprietario/gestore:

1.a)
il costo della tinteggiatura effettuata in occasione della riconsegna dell'alloggio per mobilità, qualora non venga svolta direttamente dall'inquilino, è posto a carico dell'assegnatario medesimo all'atto della riconsegna.
2.a)
ogni qualsiasi danno provocato all'alloggio rilasciato; lo sgombero completo dal mobilio e masserizie; la rimozione di carte da parati, rivestimenti in legno, sughero o altro, stucchi e controsoffitti posticci, lo smontaggio di lampadari e di qualsiasi altra attrezzatura.
3.a)
la sostituzione o revisione degli apparecchi igienico – sanitari, rubinetterie, e cassetta di scarico; della caldaia e delle apparecchiature dell'impianto di riscaldamento; del lavello e mobile sottolavello. L'intervento comprende la pulizia della caldaia, e della canna fumaria, la predisposizione, ove mancante, del libretto d'impianto, le sigillature con silicone degli apparecchi igienico – sanitari, ecc. dell'alloggio rilasciato per portarlo in condizioni analoghe a quello riassegnato.
4.a)
la sostituzione di componenti e revisione dell'impianto elettrico, televisivo e del telefonico dell'alloggio rilasciato per portarlo in condizioni analoghe a quello riassegnato. Sono esclusi gli interventi dovuti a vetustà e fatiscenza.
5.a)
la sostituzione di componenti e la revisione compresa la riverniciatura degli infissi interni ed esterni e degli avvolgibili dell'alloggio rilasciato per portarlo in condizioni analoghe a quello riassegnato. Sono esclusi gli interventi dovuti a vetustà e fatiscenza.
6.a)
la riparazione e la sostituzione di pavimenti e rivestimenti deteriorati o lesionati per incuria compresi i battiscopa e le rilevigature dei pavimenti di graniglia o di marmo ove necessario, dell'alloggio rilasciato per portarlo in condizioni analoghe a quello riassegnato. Sono esclusi gli interventi dovuti a vetustà e fatiscenza.
7.a)
la riparazione di intonaci lesionati con chiusura di fori ed eventuali rasature occorrenti dell'alloggio rilasciato per portarlo in condizioni analoghe a quello riassegnato. Sono esclusi gli interventi dovuti a vetustà e fatiscenza.

Art.12) CAMBIO ALLOGGIO PER ESIGENZE DELL'ENTE PROPRIETARIO (RISTRUTTURAZIONE,EFFETTUAZIONE LAVORI,ECC.)

Sono a carico dell’Ente proprietario per il nuovo alloggio, salvo diversi accordi con l’assegnatario in mobilità:

1.a)
l'installazione completa dell'impianto di riscaldamento ove precedentemente mancante, revisione di quello autonomo esistente compreso la messa a punto e la pulizia della caldaia autonoma.
2.a)
la sostituzione degli apparecchi igienico – sanitari e delle rubinetterie vetuste e revisione di quelle esistenti.
3.a)
le rasature e tinteggiature di intonaci alle pareti e ai soffitti compresi eventuali trattamenti antimuffa e antimacchia.
4.a)
la revisione e verniciatura di infissi interni ed esterni, ove necessario.
5.a)
la sostituzione di pavimentazioni e rivestimenti deteriorati o vetusti e levigatura di pavimenti in graniglia ove necessario.
6.a)
la revisione dell'impianto elettrico con la sostituzione di interruttori, prese, comandi deteriorati o vetusti.
7.a)
le spese di trasloco

Sono a carico dell’assegnatario in mobilità, salvo diversi accordi con l’ente proprietario/gestore:

1.a)
il costo della tinteggiatura effettuata in occasione della riconsegna dell'alloggio per mobilità, qualora non venga svolta direttamente dall'inquilino, è posto a carico dell'assegnatario medesimo all'atto della riconsegna.
2.a)
ogni qualsiasi danno provocato all'alloggio rilasciato, la rimozione di carte da parati, rivestimenti in legno, sughero o altro, stucchi e controsoffitti posticci.
3.a)
la piccola manutenzione degli apparecchi igienico – sanitari, rubinetterie, della cassetta di scarico; della caldaia e delle apparecchiature dell'impianto di riscaldamento; del lavello e mobile sotto lavello.
4.a)
la piccola manutenzione di componenti e revisione dell'impianto elettrico, televisivo e del telefonico dell'alloggio rilasciato.
5.a)
la piccola manutenzione degli infissi interni ed esterni e degli avvolgibili dell'alloggio rilasciato.
6.a)
la riparazione e la sostituzione di pavimenti e rivestimenti danneggiati.

Art.13) TERMINE DELLA LOCAZIONE

Sono a carico dell'assegnatario al termine della locazione:

1.a)
ogni qualsiasi danno provocato all'alloggio; lo sgombero completo dal mobilio e masserizie; la rimozione di carte da parati, rivestimenti in legno, sughero o altro, stucchi e controsoffitti posticci, lo smontaggio di lampadari e di qualsiasi altra attrezzatura.
2.a)
ove necessario, per incuria, la sostituzione o revisione degli apparecchi igienico – sanitari, rubinetterie, e cassetta di scarico; della caldaia e delle apparecchiature dell'impianto di riscaldamento; del lavello e mobile sottolavello,
3.a)
ove necessario, per incuria, la sostituzione di componenti e la revisione dell'impianto elettrico, televisivo e del telefonico dell'alloggio.
4.a)
ove necessario, per incuria, la sostituzione di componenti e la revisione compresa la riverniciatura degli infissi interni ed esterni e degli avvolgibili dell'alloggio.
5.a)
ove necessario, per incuria, la riparazione e la sostituzione di pavimenti e rivestimenti compresi i battiscopa e le nuove levigature dei pavimenti di graniglia o di marmo, dell'alloggio.
6.a)
la riparazione di intonaci lesionati con chiusura di fori ed eventuali rasature occorrenti dell'alloggio.

TUTTI GLI INTERVENTI SOPRAIDICATI SARANNO REALIZZATI DALL'ENTE GESTORE AL TERMINE DELLA LOCAZIONE E VERRANNO ADDEBITATI ALL'ASSEGNATARIO, AI FAMIGLIARI O AGLI EREDI.