7. ASA: L’EMERGENZA SOCIALE E LE BUONE PRATICHE
Il Rapporto di Acer Rimini sulla Condizione Abitativa e il Mercato della Locazione nella Provincia di Rimini
I NUMERI DELL’EMERGENZA Nella provincia di Rimini calano le compravendite di abitazioni per la residenza e crescono i contratti di affitto. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate – Distretto di Rimini – le transazioni per compravendita di residenze sono passate da 4.468 (2003) a 3.485 (2007). Mentre le transazioni per l’affitto sono cresciute, nello stesso periodo, del 70% passando dalle 3.806 a 6.462 in soli cinque anni. Invece stessa direzione per i prezzi: in crescita sia per l’acquisto che per l’affitto. In particolare i canoni di affitto nelle aree urbane italiane sono cresciuti, secondo i dati Nomisma, del 66,7% dal 1991 al 2007. A soffrire di più dal punto di vista economico sono le famiglie in affitto (38%) rispetto a quelle che hanno una casa di proprietà (10%). Dunque l’emergenza abitativa riguarda principalmente chi vive in affitto e ha una situazione economica problematica. Gli indicatori del sempre più diffuso disagio abitativo nel riminese sono il Fondo sociale per l’Affitto, le domande di accesso agli alloggi di Erp e gli sfratti per morosità. Per quanto riguarda il Fondo nazionale per il sostegno alle abitazioni in locazione, una prima risposta alle esigenze di famiglie in difficoltà con l’affitto, le domande aumentano mentre i fondi statali continuano a diminuire. Le risorse a disposizione della provincia di Rimini, dai 2,6 milioni di euro del 2002 sono scese a 1,9 milioni di euro nel 2004, nel 2005 sono arrivate a 3,1 milioni di euro per poi essere quasi dimezzate - 1,8 milioni di euro - nel 2006. Nel 2007 infine i fondi sono tornati a registrare valori medi, attorno ai 2,6 milioni di euro. Il risultato complessivo è stato però un calo rilevante del contributo annuale medio, che in pochi anni si è addirittura dimezzato, scendendo dai 1.456 euro del 2001 ai 738 euro del 2007 (ma nel 2006 era di soli 542 euro). Con il 53% dei fondi stanziati e il 54% delle domande ammesse al contributo, il ruolo più rilevante nell’assorbimento di queste risorse è del comune di Rimini, seguito da Riccione, Bellaria Igea Marina e Santarcangelo di Romagna. In provincia di Rimini, tra il 2001 e il 2007, il numero dei contributi erogati è cresciuto da 1.934 a 3.519 con un + 82% in 6 anni. Il 61% dei contributi erogati è andato alla fascia di famiglie più povere. L’altro aiuto a disposizione dei nuclei familiari più bisognosi è la possibilità di abitare in alloggi ERP. Molti nuclei che presentano domanda di accesso all’Erp sono utenti del Fondo per l’Affitto e/o sono soggetti a sfratto. Tra tutte le province dell’Emilia Romagna, quella che sente il problema più di ogni altra è proprio Rimini, dove si verifica 1 sfratto ogni 283 famiglie, a fronte di una media regionale di 1 ogni 415 nuclei e di quella nazionale di 1 ogni 525. Le serie storiche mostrano una tendenza all’aumento dei provvedimenti di sfratto, delle richieste di esecuzione e degli sfratti eseguiti. Nel solo 2002 gli sfratti eseguiti sono stati 494. Negli anni successivi il dato si è ridimensionato ma è comunque tutt’ora in crescita. Cambiano anche le motivazioni: non si sfratta più perché il locatore vuole rientrare in possesso dell’alloggio ma a causa della morosità che oggi riguarda l’86% dei provvedimenti. Dunque la disponibilità economica delle famiglie è sempre più ridotta. Anche riguardo alle richieste di accesso all’Erp l’aumento è rilevante anno dopo anno. Nel 2007 le domande nella provincia di Rimini sono state 2.002 e nel 2008 sono salite a 2.076. Rapportando il numero di domande alla popolazione residente, il Comune di Rimini risulta tra quelli in cui sono state presentate un maggior numero di domande di ERP, preceduto solamente da Gemmano e seguito invece da Morciano di Romagna, Montegridolfo, Misano Adriatico e Riccione. Il Comune dove le domande di ERP sono invece basse, in rapporto alla popolazione residente, è San Giovanni in Marignano. A fronte di un sempre considerevole numero di domande la disponibilità di alloggi Erp ha avuto fasi alterne. Fino al 2001, per effetto delle campagne di vendita stabilite dallo Stato, il numero di alloggi disponibili e numero di utenti sono diminuiti fino a 3713. Da quel momento, esaurite le campagne di vendita e grazie alla pianificazione di nuove costruzioni affidate all’Acer, il patrimonio Erp, e i suoi utenti, sono progressivamente aumentati e nel 2007 erano 4.145. La maggiore concentrazione di utenti è a Rimini (2.585, il 63% del totale provinciale). Mentre confrontando il numero degli utenti Erp con quello complessivo dei residenti risulta che la realtà con la maggiore incidenza di utenti Erp è la piccola Gemmano con 20 utenti ogni 1.000 residenti. Seguono ai vertici di questa particolare classifica Rimini (18,8 utenti ogni 1.000 residenti), Montegridolfo (16,4) e Misano Adriatico (14,9). LE BUONE PRATICHE I dati sul mercato degli affitti non lasciano spazio, per il futuro, all’ottimismo. Il Fondo per l’affitto aumenta il numero di contributi erogati ma fornisce alle famiglie liquidità sempre minori, addirittura dimezzate tra il 2001 e il 2007. E gli sfratti eseguiti sono raddoppiati in soli otto anni. Di fronte ad una situazione di certo non positiva gli Enti locali, ACER ed i Comuni, devono individuare strade anche nuove che per tentare di aiutare le famiglie in difficoltà abitativa. Il Rapporto dell’Acer propone, alla voce Buone Pratiche, iniziative ed interventi utili allo scopo. Il primo elemento su cui puntare è la costruzione di nuovi alloggi pubblici. Nella provincia di Rimini, a fine 2007, risultavano 2009 alloggi di ERP, al netto di 541 alloggi venduti fra il 1993/2007. Sono stati fatti investimenti diretti da parte di ACER, ed in partecipazione con la Regione, la Provincia ed i Comuni, in nuove costruzioni e recuperi per 841 alloggi di cui 383 già consegnati ed altri 458 in costruzione per la consegna entro il 2010. Mentre è già in fase di avvio la programmazione riguardante la realizzazione di ulteriori 151 alloggi. Va inoltre considerato che, attraverso il turnover degli alloggi gestiti da ACER, dal 1997 al 2007 sono stati complessivamente riassegnati, attingendo dalle graduatorie dell’Erp, altri 508 alloggi. La progressiva riduzione delle risorse statali destinate a questo importante settore di intervento e le nuove politiche sociali sulla casa non ancora ben definite rendono necessario fare affidamento per il momento sulle risorse acquisite fino ad ora e dando vita a idee e progetti credibili e realistici da sviluppare in sede locale. Altro importante, e storico, ambito d’intervento per mitigare il disagio abitativo è quello dell’edilizia convenzionata, i ben noti PEEP, promossa dai Comuni e dagli operatori privati (cooperative, imprese di costruzione) sulla base di norme specifiche e di una convenzione, stipulata con il Comune, nella quale vengono stabilite le caratteristiche urbanistiche degli interventi, il prezzo di cessione delle aree, i requisiti soggettivi di chi acquista, la successiva possibilità di affittare o vendere a prezzi stabiliti dalla convenzione. Il minor costo del terreno (circa il 20%) e le caratteristiche tipologiche e costruttive adottate permettono di calmierare i prezzi di queste abitazioni rispetto a quelle del libero mercato. Una soluzione, sviluppatasi dagli anni ’70, grazie alla quale migliaia di famiglie della provincia di Rimini hanno in questi anni potuto risolvere il problema dell’alloggio. Attualmente sono in programma e in corso di realizzazione, nel solo Comune di Rimini, altri 1.440 alloggi di edilizia convenzionata. Dal 2001 Acer ha poi attivato l’Agenzia Pubblica per la Locazione. L’innovativo servizio di reperimento alloggi è partito inizialmente per conto del Comune di Rimini, al quale si sono aggiunti successivamente altri Comuni. per fare fronte alle situazioni di emergenza abitativa (famiglie sfrattate, nuclei senza fissa dimora, ragazze madri per la tutela dei minori, anziani, immigrati ecc). ACER ed i Comuni forniscono garanzie ai proprietari, per il pagamento del canone, il ripristino degli alloggi e la restituzione nei termini stabiliti. Garanzie che nessun soggetto terzo è in grado di fornire e che hanno reso possibili accordi su canoni di locazione inferiori del 26%, in media, rispetto a quelli di mercato. Con un risparmio di 418.831,11 € sui canoni richiesti e di 77.237,96 € sul costo di intermediazione non pagato ad agenzie esterne. Sono state poi stipulate convenzioni con la Provincia e le Associazioni di categoria, per dare risposta alla domanda di alloggi per i lavoratori migranti, italiani e stranieri, e con l’Università per alloggi a canone calmierato per gli studenti. Attualmente gli alloggi complessivamente gestiti con queste finalità sono 252, abitati da un totale di 520 persone, con un canone medio di 584 €. Una strada percorribile è poi senz’altro quella dei canoni concertati, che dovrebbero essere promossi con un’adeguata campagna informativa. Dalla ricerca Acer emerge però che questo tipo di canoni vanno verificati e contrattati caso per caso, in base alle effettive condizioni dell’alloggio e le aliquote Irpef applicate al locatore in base al reddito dichiarato, in quanto seguendo i patti territoriali in vigore il canone concertato può avere un’oscillazione tra minimo e massimo anche del 30/40%. E in certi casi alcuni canoni a libero mercato risultano essere, per lo stesso immobile, superiori a quelli concertati. Sul territorio provinciale le agevolazioni fiscali, allo stato attuale, possono essere vantaggiosi per affittuari e locatori solo per alloggi medi e grandi, con un’aliquota Irpef media del locatore del 30/33%. Mentre per le piccole superfici (fino a 45/50 mq) risultano difficilmente competitivi, a meno che non si trovino nel centro storico e siano arredati. Un ulteriore incentivo potrebbe essere costituito dall’eliminazione di quel residuo 2 per mille di ICI, previsto dalla normativa per i canoni concertati. Ma il Rapporto individua anche strade nuove, mai percorse fino ad oggi in provincia di Rimini, per rispondere alla necessità di trovare soluzioni abitative a prezzi accessibili. È il caso della proposta, lanciata dall’Acer, di recuperare una parte degli alberghi dismessi e convertirli in alloggi a canone calmierato. Nel solo biennio 2007-2008 sono state 247 le strutture alberghiere che hanno cessato la loro attività. Il recupero a fini sociali 50/60 pensioni o alberghi dismessi, individuati con bando pubblico lungo l’intera costa riminese, permetterebbe la realizzazione di 1.000 alloggi bilocali e trilocali. Per solleticare l’interesse del privato a scegliere questa strada il pubblico potrebbe autorizzare il cambio di destinazione d’uso, da turistico a residenziale, in cambio di alloggi a canone calmierato per almeno 15 anni. Tra i numerosi effetti positivi per la collettività la possibilità di espandere gli insediamenti residenziali senza consumare nuovo territorio e un impatto calmierante sull’intero mercato provinciale dell’affitto.
Numero 7, 11° edizione - anno 2008