1. ACER, IL FUTURO CONQUISTATO SUL CAMPO
Accordo tra Acer Rimini ed Enel Energia per la riduzione del 3% della tariffa sulle parti comuni dei condomini.
La Legge Regionale di Riforma dell'Erp va aggiornata risolvendo le contraddizioni emerse dalla sua applicazione La Legge Regionale di Riforma dell'ERP sta per tagliare il suo primo importante traguardo. Nel mese di agosto scadrà il termine per il trasferimento della proprietà del patrimonio di edilizia residenziale pubblica ai Comuni. Un passo che oltre alla piena separazione tra proprietà e gestione condurrà le ACER ad assumere completamente il ruolo di enti pubblici economici per l'attuazione delle politiche abitative dei Comuni. E' dunque un traguardo importante anche per delineare le prospettive future dell'Acer di Rimini. "Ora possiamo dire in tutta tranquillità e sicurezza che la prima vera sfida è stata vinta - dice il Presidente dell'Acer provinciale Franco Carboni - Siamo finalmente fuori dal campo minato e dal percorso ad ostacoli che ci ha imposto la Legge Regionale di Riforma. Siamo stati sottoposti ad una vera e propria prova dall'esito tutt'altro che scontato, in quanto il passaggio di proprietà era obbligatorio mentre i Comuni erano completamente liberi di scegliere se attribuirne la gestione alle Acer oppure no. Una sfida che abbiamo vinto - al pari delle altre Acer emiliano romagnole - guadagnandoci sul campo la fiducia degli enti proprietari per continuare a gestire il patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica. Ci siamo dunque conquistati pienamente il nostro futuro". Qual è il quadro alla vigilia di questa prima importante scadenza? La convenzione per la gestione del patrimonio ERP con il Comune di Rimini, sottoscritta formalmente in queste settimane, ha sostanzialmente concluso un complesso iter per regolamentare i futuri rapporti con tutti i Comuni della Provincia. Grazie alle convenzioni sottoscritte l'Acer ha anche acquisito in gestione nuovo patrimonio da alcuni Comuni. Si tratta di circa 140 alloggi pubblici che i Comuni di Montecolombo, Gemmano, Montefiore, Saludecio, Santarcangelo e Riccione, hanno, fino a questo momento, gestito in proprio e che invece ora hanno deciso di attribuire all'Acer. Il patrimonio attualmente affidato alla nostra gestione è pari a 2004 alloggi, di cui 1864 di proprietà pubblica. Quali sono a questo punto le prospettive dell'Acer della Provincia di Rimini? Le prospettive rispetto al patrimonio ERP sono sicuramente positive. In questo periodo si sta esaurendo lo stock di alloggi posti in vendita agli assegnatari in base alla legge 560/93. Quindi da questo momento in poi il patrimonio di proprietà pubblica non potrà che risultare incrementato. Entro la fine dell'anno è attesa la conclusione dei lavori per gli 8 alloggi a Orsoleto di Rimini, i 30 del Peep Marecchiese di Rimini, i 10 alloggi di Via Veneto a Riccione, i 6 di Torriana e di Cattolica, i 4 di Mondaino, nonché l'importante recupero del "Contratto di Quartiere" di Via Pascoli, a Rimini, per altri 122 alloggi. Nel 2006, sempre a Rimini, sarà la volta dei 12 alloggi di Via Novelli e degli 80 di Viserba, oltre ad altri 6 alloggi a Bellaria. A questi vanno aggiunti i 377 alloggi pubblici ad affitto calmierato, 313 a Rimini e 64 a Riccione, già finanziati dalla Regione, per i quali è previsto l'inizio dei lavori a fine anno. A conti fatti si può affermare che entro i prossimi 4-5 anni il patrimonio ERP riminese potrà raggiungere quota 2500 alloggi. Stiamo inoltre puntando a valorizzare al meglio la nostra pluriennale esperienza nella gestione di beni immobili attraverso settori per certi versi nuovi, come il servizio di amministrazione condominiale: attualmente gestiamo circa 626 alloggi di proprietà pubblica e privata. Le nostre prospettive sono quelle di consolidarci e crescere nel rispetto delle nostre vocazioni: irrobustire il sistema operativo per il pronto intervento e le manutenzioni, consolidare l'attività di nuove costruzioni per la locazione permanente, sperimentando anche qualche intervento diretto; inoltre le amministrazioni condominiali, l'agenzia per la locazione, il servizio appalti, ed inserire l'Azienda nella gestione del patrimonio pubblico non residenziale. Senza trascurare altri importanti aspetti legati ai servizi di accesso all'ERP quali le graduatorie ed i bandi che stanno entrando sempre più nel novero dei servizi forniti ai Comuni. Segnaliamo in questo senso l'importante esperienza conclusa nei mesi scorsi con la graduatoria per l'assegnazione degli alloggi di Orsoleto (n°8) e di via Novelli (12), a Rimini, con canoni che variano da 291 a 357 euro ad alloggio, per i quali hanno fatto domanda ben 584 famiglie. Oggi la Legge Regionale di Riforma dell'ERP è al centro del dibattito tra tutti coloro che in Emilia Romagna si occupano a vario titolo di edilizia abitativa con finalità sociali. Ogni legge viene studiata e messa a punto a livello teorico ma poi deve anche essere valutata in base ai risultati raggiunti e agli effetti derivanti dalla sua concreta applicazione. I principali obiettivi della Riforma erano di bloccare la svendita del patrimonio immobiliare pubblico; garantire una maggiore redditività delle case popolari ed il loro autofinanziamento mediante i proventi dei canoni di locazione; separare la titolarità della proprietà del patrimonio immobiliare pubblico dalla gestione, con il trasferimento degli alloggi ai Comuni e contestualmente trasformare gli Iacp in Acer, Enti Pubblici Economici; rilanciare la politica abitativa destinata alla locazione permanente. Alla luce della nostra esperienza di operatori del settore, a quattro anni dall'entrata in vigore della Riforma, è innegabile constatare che questi obiettivi sono stati raggiunti con gradualità diverse e solo parzialmente e che questa legge ha ancora in sé contraddizioni e problematiche aperte che senza adeguati interventi correttivi possono creare i presupposti per la disgregazione dell'Erp in Emilia Romagna. Quali contraddizioni? Ci sono punti della legge dai quali emerge in tutta evidenza la criticità di un impianto legislativo-istituzionale che, affidando a ciascun Comune separatamente la potestà di decidere su tutti gli aspetti, sia regolamentari che tecnico-gestionali dell'ERP, confonde i piani, indebolisce la separazione funzionale fra Ente proprietario ed Ente Gestore e rischia di creare una diversificazione di trattamenti, sempre più accentuata, fra gli utenti, in materia di accesso all'ERP (modalità di assegnazioni e determinazione dei punteggi, graduatorie aperte o chiuse, determinazione dei canoni, oneri manutentivi, trattamento ospiti, mobilità da casa a casa ecc.). Sui canoni siamo a metà strada tra l'assistenzialismo e un tentativo, timido, di avvicinamento ad una più moderna e sostenibile politica sociale della casa che si avvicini ai valori del canone concertato e/o dell'edilizia agevolata. Ma il risultato è un ibrido che sta creando notevoli difficoltà di applicazione portando ad evidenti disuguaglianze all'interno dell'ERP e allontanando nel tempo l'obiettivo dichiarato dell'autofinanziamento. Insomma chi ha elaborato la legge aveva in mente modelli teorici astratti, se non confusi e contrastanti fra loro (la privatizzazione e la concorrenza, il decentramento e la centralizzazione, lo stato sociale e l'assistenzialismo ecc.), che se non vengono coniugati nel contesto storico e sociale dato, rischiano, come nel nostro caso, di produrre dei "mostri". Appare peraltro paradossale l'assenza, nel testo della legge, di qualsiasi forma di controllo sulla proprietà (mentre gli Enti di Gestione sono stati rivoltati più volte come un calzino). Per esempio su dove e come vengono reinvestiti i proventi dei canoni di locazione a cui la normativa attribuisce - di contro - destinazioni ben precise. I controlli sono un elemento di estrema importanza perché il sistema può funzionare e reggere solo se ognuno fa il suo dovere. In linea generale, nell'ipotesi migliore, possiamo dire che la Riforma soffre di un vizio illuministico. Chi l'ha definita sembrava fin troppo fiducioso nella possibilità di autoregolazione del sistema. Purtroppo dobbiamo invece constatare che è stata attribuita un autonomia, in omaggio al decentramento amministrativo, che rischia di coniugarsi con il caos e l'anarchia e il risultato è potenzialmente dirompente. Ma c'è chi sostiene, con più di una ragione, che essa sia il frutto di una stagione fin troppo gonfia di eccessi liberisti, viziata al tempo stesso da un analisi minimalista e scarsamente fondata dei fenomeni sociali, che non abbia cioè visto all'orizzonte l'enorme impatto sociale fatto di immigrazione e nuove povertà, in grado da soli di rilanciare la questione delle abitazioni come problema sociale nazionale e regionale. Per molti protagonisti istituzionali di questa vicenda la casa era da considerare una parte ormai residuale delle politiche sociali, offuscata dai grandi numeri delle famiglie in proprietà (72/75%). Qual è la sua valutazione sugli esiti di questo primo step di applicazione della Riforma? Fino a questo momento l'unico risultato concreto a cui la Legge Regionale ha portato è stata la Riforma degli ex IACP in ACER ed il trasferimento del patrimonio abitativo ERP, di loro proprietà, ai Comuni. Un passo a ben vedere non così indispensabile tenuto conto che gli Iacp avevano tutti bilanci in attivo e che, indipendentemente dalla proprietà del patrimonio, i Comuni e la Provincia, con la nuova legge, sono diventati proprietari degli Istituti e dunque potevano avere il pieno controllo sul patrimonio. A conti fatti la nascita delle Acer e il trasferimento del patrimonio ai Comuni ha dato origine ad una sorta di "fatica di Sisifo" che ha assorbito notevoli risorse umane, organizzative ed economiche. Fino ad oggi i costi della riforma sostenuti dall'Acer di Rimini ammontano, per le sole spese vive, a 130 mila e 600 euro con un costo annuo medio permanente pari a 21 mila 925 euro. Ma sono molti di più se si considerano i costi generali: personale e organizzazione. A questi costi vanno poi aggiunti quelli per il passaggio del patrimonio. Va poi riconosciuto che molti Comuni, specie i più piccoli, non sembrano aver accettato volentieri le nuove responsabilità legate all'acquisizione della proprietà del patrimonio ERP. Ma in questo frangente i Comuni riminesi hanno dimostrato saggezza ed equilibrio evitando, con le convenzioni decennali di gestione con Acer, la disgregazione del sistema ERP provinciale. Un risultato raggiunto anche grazie al rapporto di fiducia che l'Acer ha costruito negli anni offrendo sempre maggiori e migliori servizi, come testimoniano gli accordi sottoscritti negli ultimi mesi. Certo la vicinanza delle Acer a criteri aziendali ed ai parametri che regolano le attività economiche delle società private è sicuramente utile per ridefinire un ruolo ed una funzione più dinamica ed al passo con i tempi, per sviluppare ed accrescere le opportunità offerte dal mercato e dallo stesso sistema pubblico istituzionale (patrimoni non ERP), per avviare attività imprenditoriali in settori tradizionali e di confine. Ma non si può dimenticare che le Acer sono solo gli strumenti operativi e non il fine delle politiche abitative. Il suo è un invito rivolto ai nuovi vertici regionali? Occorre sicuramente ripensare questa legge. I nuovi responsabili regionali delle politiche legate alla casa, amministratori e dirigenti, non avendo alcun retaggio con il passato possono certamente valutare con maggiore lucidità la situazione. Se come mi auguro decideranno di percorrere questa strada troveranno nelle Acer, quella di Rimini come certamente le altre Aziende Casa, nonché nei Comuni e nelle Province dell'Emilia Romagna, piena disponibilità nel concertare e valutare insieme lo stato dell'arte e individuare con precisione i temi più sensibili e le possibili risposte alle problematiche legislative ancora irrisolte.
Numero 1, 8° edizione - anno 2005